همه چیز درباره عرصه و اعیان ملک / از تفاوت ها و تفکيک املاک تا هزینه ها + افراز چیست؟
منظور از عرصه زمين است و منظور از اعيان ساختمان مي باشد كه داراي كاربري هاي مسكوني، اداري ،تجاري و ….مي باشد . بنابراين در صورتي كه ملك به صورت ششدانگ خريداري شده باشد مشتمل برعرصه و اعيان مي باشد و در موارد خاص مانند اراضي موقوفه و نيز املاك خاص كه صرفاً عرصه و يا اعيان است ، بايد مورد خريداري مشخص شود كه عرصه است يا اعياني.! تفکيک تعريف تفکيک در اصطلاح حقوقي عبارتست از تقسيم مال غير منقول به قطعات کوچکتر مرجع تفکيک مرجع تفکيک ادارات ثبت مي باشند. هزينه تفکيک هزينه تفکيک املاک نسبت به مبلغ معامله از هر ده هزار ريال پانصد ريال دريافت خواهد شد. هرگاه نسبت به ملکي از طرف مالک يا قائم مقام او تقاضاي تفکيک شوداين تقاضا به اداره ثبت ارسال مي گردد و درتقاضا نامه بايد ارزش مورد تفکيک براساس ارزش معاملاتي روز تعيين شو.د هزينه تفکيک بايد از طرف ذي نفع براساس مبلغ مزبور قبلاً پرداخت گردد مبناي وصول هزينه تفکيک ( ماده 15 قانون ثبت اسناد و املاک) ارزش معاملاتي روز خواهد بود. تفکيک عرصه اين اقدام باتقاضاي مالک يا وکيل قانوني او شروع مي شود به اين ترتيب که مالک يا وکيل قانوني او از شهرداري تقاضاي نقشه تفکيک پلاک را مي کند شهرداري پس از اخذ مدارک لازم با توجه به مقررات وضوابط شهرداري نقشه مصوبه ( موضوع ماده 101 قانون شهرداري ها ) را به متقاضي تسليم ونسخه از آن را جهت تطبيق با ضوابط ومقررات ثبت وتنظيم صورتمجلس به اداره ثبت ارسال مي دارد.
با وصول نقشه 101 به اداره ثبت و تقاضاي مالک يا وکيل قانوني او که از دفاتر اسنادرسمي ودر فرم مخصوص تنظيم مي شود، نماينده ونقشه بردار از محل وقوع ملک بازديد به عمل مي آورند و پس از تطبيق نقشه شهرداري با سند مالکيت صادره ومحل ملک در صورت عدم مغايرت ، گواهي عدم تجاوز به مجاورين و معابر وشوارع به وسيله نقشه بردار ثبت صورت گرفته و نماينده ثبت اقدام به تنظيم صورتمجلس تفکيکي مي کند که پس از طي تشريفات اداري و پرداخت هزينه دولتي يک نسخه از آن به دفتر اسنادرسمي متقاضي ارسال خواهد شد. تفکيک اعيان تفکيک اعيان توسط اداره ثبت يا با استناد به گواهي پايان کار ساختمان صورت مي گيرد مالک يا وکيل قانوني او تقاضاي تفکيک را که در فرم مخصوص تنظيم مي شود از طريق يکي از دفاتراسنادرسمي به پيوست تصوير مصدق گواهي پايان کار به اداره ثبت ارائه مي دهد وپس از بازديد نماينده ونقشه بردار ثبت از پلاک مورد نظر ، نقشه بردار ، کروکي تمام قطعات مفروزي و قسمت هاي مشاعي را ترسيم مي کند وصورتمجلس تفکيکي که حاوي شرح مختصري از سابقه ملک وشرح قطعات مفروزي با قيد مساحت و حدود و هم چنين ذکر تمام مشاعات موجود در ملک است تهيه و تنظيم مي نمايد که پس از طي تشريفات اداري طبق مراحل زير، صورتمجلس تفکيکي صادرمي شود: گواهي عدم تجاوز ملک به شوارع وحريم واملاک مجاور و گواهي عدم تعارض وامضاء صورتمجلس به وسيله نماينده ونقشه بردار ثبت گواهي مالکيت متقاضي تفکيک به وسيله متصدي دفاتر املاک گواهي عدم بازداشتي به وسيله متصدي دفتر بازداشتي تطبيق و تاييد مفاد صورتمجلس با ضوابط ومقررات مربوط به وسيله رئيس ثبت يا معاون ايشان ودستور وصول هزينه قانوني تفکيک به قسمت حسابداري محاسبه هزينه تفکيک وتسليم فيش بانکي به ذينفع و ضبط يک نسخه از آن پس از پرداخت در پرونده امضاي صورتمجلس تفکيکي به وسيله رئيس ثبت يا معاون ايشان صدور صورتمجلس تفکيکي وارسال نسخه دوم به دفترخانه متقاضي به وسيله متصدي اموردفتري تفاوت تفکيک عرصه وتفکيک آپارتماني (اعيان) در تفکيک عرصه ، ملک به دو يا چند قطعه تقسيم مي شود به طوري که قطعات هيچ گونه ارتباط فيزيکي و حقوقي با هم ندارند و هر يک به صورت قطعه اي مستقل تعريف خواهند شد. ولي در تفکيک آپارتماني هر چند قطعات مفروز شده از پلاک داراي مساحت وحدود اربعه مشخص مي باشد ولي ارتباط فيزيکي قطعات با همديگر کاملاً قطع نخواهد شد و به دليل ارتباط فيزيکي واحدهاي مورد تفکيک آثار حقوقي مشترک آنها تحت عنوان مشاعات ومشترکات به وجود نخواهد امد و ظهور اين آثار حقوقي مشترک است که توجه قانون گذار به اهميت آن جلب شده و قانون تملک آپارتمان ها وآئين نامه اجرايي آن تدوين گرديده است .
افراز
تعريف افراز عبارتست از جداکردن سهم مشاعي شريک يا شرکاء ، تقسيم مال غير منقول مشاع بين شرکاء به نسبت سهم آنان تفاوت تفکيک و افراز تفاوت تفکيک وافراز به شرح ذيل مي باشد: در تفکيک لازم نيست که ملک غير منقول مشاع باشد در افراز لازم است که ملک مشاع باشد. اگر ملک مشترک ومشاعي تفکيک شود حالت اشاعه واشتراک آن از بين نمي رود يعني پس از تفکيک نيز شرکاء در هر قطعه به نسبت سهم خود مالکيت دارند. مثال : اگر زميني به مساحت پنج هزار متر بين دو نفر به طور مساوري مشترک باشد و آن زمين به دو قطعه پانصد متري تفکيک گردد هر يک از شرکاء مالک سه دانگ هر قطعه خواهند بود. اما در افراز سهم شريک مشخص و معين مي شود واز حالت مشاع بودن واشتراک خارج مي گردد. در افراز، ملک برمبناي سهام شرکاء تقسيم مي گردد ليکن در تفکيک براساس ميزان مالکيت شرکاء صورت نمي پذيرد. چون در افراز بايد سهم شريک متقاضي افراز مشخص و جدا شود ممکن است بين شرکاء برسر صحت افراز و مطابق بودن يا نبودن آن با ميزان مالکيت مشاعي شريک اختلاف حاصل شود لذا تعيين تکليف نهايي آن با دادگاه صالحه و مراجع قضايي است اما تفکيک چون عنوان تشخيص و تميز حق وجدا کردن سهم مالک مشاعي را ندارد ولذا هيچ وقت جنبه قضايي نداشته وهمواره در صلاحيت اداره ثبت بوده است .
مرجع درخواست افراز ابتدائاً مي بايست وضع ملک از لحاظ اين که آيا جريان ثبتي آن خاتمه يافته است يا نه را بررسي کرد: الف . اگر جريان ثبتي خاتمه يافته باشد .مرجع رسيدگي ، اداره ثبت محل وقوع ملک است وتصميم آن ظرف 10 روز از تاريخ ، قابل اعتراض در دادگاه عمومي است. ب. اگر جريان ثبتي ملک خاتمه نيافته باشد. مرجع رسيدگي به درخواست افراز ، دادگاه عمومي محل است .يا محجور درملک مالکيت داشته باشد. نکته : بايد دانست که اگر نسبت به ملک مشاعي ، سند مالکيت صادر شده باشد ، صدور سند مالکيت نشان دهنده ختم عمليات ثبتي است ونتيجتاً درخواست افراز آن بايد از اداره ثبت محل شود و در صورتيکه آن اداره اعلام نمايد که جريان ثبتي خاتمه نيافته است به دادگاه عمومي دادخواست تقديم گردد. اين کار سرعت عمل را بيشتر مي کند زيرا در غير اين صورت مثلاً اگر ابتدائاً به دادگاه درخواست داده شود دادگاه بايد از اداره ثبت سوال نمايد که جريان ثبتي خاتمه يافته است يا خير واين سوال و جواب موجب اطاله کار خواهد بود.
نحوه افراز و تفکيک املاک در دادگاه و ادارات ثبت به موجب ماده 154 اصلاحي قانون ثبت ، مصوب 31 تير 1365 مجلس شوراي اسلامي (ماده 4 قانون اصلاح وحذف موادي از قانون ثبت اسنادواملاک مصوب 1310 واصلاحات بعدي آن ) دادگاه ها و ادارات ثبت قبل از اقدام به افراز يا تفکيک اراضي واقع در محدوده شهرها وحريم آن ها ، بايد نقشه تفکيکي را جهت تاييد به شهرداري محل بفرستند و در صورت تاييد اقدام به افراز يا تفکيک نمايند و شهرداري ها مکلفند که ظرف دو ماه نسبت به آن کتباً اظهار نظر کنند واگر ظرف دو ماه از تاريخ ارسال نقشه به شهرداري اظهار نظر ننمايند ادارات ثبت ودادگاه ها نسبت به افراز وتفکيک راساً اقدام خواهند نمود متن ماده مذکور چنين است: دادگاه و ادارات ثبت اسنادواملاک بايد طبق نقشه تفکيکي که به تاييد شهرداري محل رسيده باشد نسبت به افراز و تفکيک کليه اراضي واقع در محدوده شهرها وحريم آن ها اقدام نمايند وشهرداري ها مکلفند براساس ضوابط طرح جامع تفصيلي يا هادي وديگر ضوابط مربوط به شهرسازي نسبت به نقشه ارسالي از ناحيه دادگاه يا ثبت ظرف دو ماه اظهار نظر و نظريه کتبي را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال کننده اعلام دارند در غير اين صورت دادگاه ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکيک راساً اقدام خواهند نمود.
