همه چیز درباره شارژ ساختمان‌های مسکونی / از قوانین سارژ آپارتمان تا مسئولیت‌های مدیر
با این که بیش از پنجاه سال از ورود آپارتمان به ایران می‌گذرد، به نظر می‌رسد که هنوز ایرانیان نتوانسته‌اند با این نوع سبک زندگی به راحتی کنار بیایند. بسیاری از ایرانی‌ها ترجیح می‌دهند در خانه‌ی ویلایی به سبک سنتی زندگی کنند اما به دلایل مختلف از جمله قیمت، مجبور می‌شوند به سبک زندگی آپارتمانی روی آورند. برخی از افراد جامعه‌ی ما با آنکه سبک زندگی آپارتمانی را انتخاب کرده‌اند، هنوز با اقتضائات آن آشنا نیستند و با قوانین آن به خوبی کنار نیامده و حتی ممکن است از این قوانین اطلاعی نداشته باشند. یکی از مسائلی که معمولاً در مجتمع‌های آپارتمانی مشکل‌ساز می‌شود، پرداخت حق شارژ ساختمان است.این مسئله هنوز در بسیاری از مجتمع‌ها بعنوان یک چالش اصلی به شمار می‌رود و بعضی از افراد آن را یک هزینه‌ی اضافی می‌دانند. در این مقاله قصد داریم نکاتی را درباره‌ی اهمیت پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان و بعضی از قوانین وصول شارژ ساختمان را توضیح دهیم.
برخی از قوانین شارژ آپارتمان
ماده 25 – جهت پرداخت هزینه های عمومی که در این فصل مشخص خواهد شد هر ساله مبلغی توسط مجمع عمومی تعیین می شود.
ماده 26 – کلیه ساکنین مکلّف خواهند بود شارژ ماهیانه را بر اساس مصوبه مجمع، حداکثر تا پانزدهم هر ماه مستقیماً یا توسط سرایدار به مدیر ساختمان تحویل داده و رسید دریافت نمایند.
ماده 27 – پرداخت شارژ مشمول تمامی واحدها خواهد بود و عدم سکونت در واحد دلیلی بر عدم پرداخت شارژ نیست.
ماده 28 – از محل شارژ ساختمان هزینه های زیر قابل پرداخت خواهد بود:
الف- هزینه های مرتبط با سرایدار بر اساس مصوبه مجمع؛
ب- هزینه برق عمومی؛
ج- هزینه آب؛
د- هزینه گاز بر اساس ماده 29 مقررات؛
ه- هزینه تعمیرات و نگهداری؛
و- هزینه گل کاری و نگهداری باغچه ها؛
ز- هزینه لوازم مصرفی نظیر لامپ، مواد شوینده، تجهیزات نظافتی؛
ح- سایر هزینه های ضروری به تشخیص مدیر یا تصویب مجمع.
ماده 29 – هزینه گاز در ماههای گرم سال که رادیاتورها بسته است از محل شارژ پرداخت شده و در سایر ماهها بر اساس فرمول زیر به صورت جداگانه دریافت و پرداخت خواهد شد:
هزینه گاز واحد= (کل هزینه گاز- هزینه آبونمان- هزینه عوارض شهرداری) × ضریب متراژ
ضریب حضور= میزان حضور در دوره تقسیم بر دوره قرائت کنتور
ضریب متراژ= (متراژ واحد×ضریب حضور)تقسیم بر متراژ کل
هزینه گاز سوئیت سرایداری و جمع عوارض عمومی (آبونمان و عوارض شهرداری) به عهده شارژ است.
واحدهایی که در دوره مورد نظر در آپارتمان خود حضور نداشته و رادیاتور خود را نیز بسته اند با اطلاع رسانی به مدیر از پرداخت هزینه گاز در دوره مذکور معاف خواهند بود.
ماده 30 – چنانچه خسارتی به اموال عمومی ساختمان از جانب هر یک از ساکنین یا بستگان آنها وارد شود، آن واحد شخصاً مکلّف به جبران خسارت بر اساس تصمیم مدیر خواهد بود.
ماده 31 – چنانچه به موجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی، پرداخت هزینه های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید، مستأجر می تواند از محل مال الاجاره هزینه های مزبور را پرداخت کند.
در صورتی که پرداخت هزینه های جاری مشترک (شارژ) به عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر می تواند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نماید و مالک محق خواهد بود از محل ودیعه نسبت به پرداخت شارژ اقدام نماید.
ماده 32 – هنگام تخلیه ملک توسط مستاجر یا مالک، برگه تسویه حساب شارژ واحد نیز باید از مدیر ساختمان اخذ شود.
ماده 33 – ازآنجاکه علاوه بر هزینه های جاری برخی از هزینه های عمرانی و سرمایه ای نیز از محل شارژ انجام می شود، نحوه تسویه حساب این هزینه ها فی مابین مالکین و مستاجرین بر عهده ایشان بوده و مدیر تعهدی در این خصوص ندارد.
در هر مجتمع مسکونی هزینه‌های مشترکی وجود دارد که همه‌ی ساکنان مجتمع باید سهم خود را از آن پرداخت کنند. به این هزینه‌های مشترک در اصطلاح شارژ گفته می‌شود. میزان این هزینه‌ها بسته به نوع مجتمع مسکونی و امکانات آن تعیین می‌شود و به صورت ماهیانه باید پرداخت شود. این موضوع بر اساس قوانین شارژ ساختمان در قانون تملک آپارتمان‌ها که در سال 1343 به تصویب رسیده، در نظر گرفته می‌شود و باید به مدیر مجتمع پرداخت گردد.
شارژ ساختمان باید صرف چه مواردی شود؟
بر اساس ماده 28 قانون تملک آپارتمان‌ها شارژ ساختمان باید صرف هزینه‌های مربوط به سرایدار، هزینه‌ی آب، برق و گاز مشترک، هزینه‌ی تعمیرات و نگهداری از قسمت‌های عمومی آپارتمان، هزینه‌ی نگهداری از گیاهان در محوطه‌ی عمومی و رسیدگی به باغچه و هزینه‌ی اقلام مورد نیاز برای استفاده در بخش‌های عمومی(مانند تجهیزات نظافت، تجهیزات الکتریکی و…) گردد. تشخیص این موارد و سایر مواردی که جزو موارد بالا نیستند، بر عهده‌ی هیئت مدیره خواهد بود. ذکر این نکته نیز لازم است که در صورتی که ساکنان هر واحد به هر نحوی به بخش عمومی خسارت وارد کنند، جبران این خسارت باید از هزینه‌ی شخصی آن واحد صورت گیرد و در این مورد مبلغ شارژ مورد استفاده قرار نخواهد گرفت.
آیا واحدهایی هم که خالی از سکنه هستند، باید شارژ بپردازند؟
بر اساس ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها تمام واحدهای یک مجتمع آپارتمانی اعم از اینکه مورد استفاده واقع شوند یا نشوند، باید به صورت ماهیانه مبلغ شارژ را پرداخت کنند. البته واحدهایی که مورد استفاده قرار نمی‌گیرند از پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان معاف هستند.
اگر واحدی شارژ خود را پرداخت نکرد، چاره چیست؟
پرداخت حق شارژ قبل از اینکه یک امر توافقی باشد، یک امر قانونی است؛ یعنی مشکلات مربوط به آن از طریق حقوقی قابل پیگیری هستند. بر اساس قوانین شارژ ساختمان در ماده 10 قانون تملک آپارتمان‌ها در صورتی که واحدی از پرداخت شارژ ماهیانه سر باز زد، هیئت مدیره می‌تواند با پر کردن اظهارنامه مبنی بر عدم پرداخت حق ماهیانه و درج مبلغ بدهی به طور حقوقی درخواست پرداخت شارژ کند.
در صورتی که فرد بدهکار باز هم بدهی خود را نپرداخت، هیئت مدیره می‌تواند به مراجع قضایی شکایت کند و دادگاه‌ها ملزم هستند که به این دسته از پرونده‌ها بصورت سریع و خارج از نوبت رسیدگی کنند. بر اساس حکم دادگاه بر اساس قوانین وصول شارژ ساختمان تا زمانی که فرد به عدم پرداخت حق شارژ ماهیانه ادامه دهد، از هرگونه استفاده از امکانات عمومی مجتمع محروم خواهد بود.
بر اساس قوانین شارژ ساختمان در ماده 10 قانون تملک آپارتمان‌ها در صورتی که واحدی از پرداخت شارژ ماهیانه سر باز زد، هیئت مدیره می‌تواند با پر کردن اظهارنامه مبنی بر عدم پرداخت حق ماهیانه و درج مبلغ بدهی به طور حقوقی درخواست پرداخت شارژ کند
آیا کسی که مستأجر است هم باید شارژ پرداخت کند؟
چیزی که مهم است، آن است که هر واحد باید در هر ماه شارژ خود را بپردازد. در واحدهایی که اجاره داده شده‌اند، این موضوع در قرارداد اجاره باید مشخص شود؛ به عبارت دیگر پرداخت حق شارژ از طرف مستأجر یا مؤجر یک امر توافقی است. در صورتی که بر اساس قرارداد، مستأجر مسئول پرداخت شارژ باشد ولی از پرداخت آن خودداری کند، هیئت مدیره می‌تواند علاوه بر پیگیری از مستأجر، مالک را نیز مورد خطاب قانونی قرار دهد؛ زیرا در هرحال مسئولیت نهایی پرداخت شارژ متوجه مالک خواهد بود.
آیا در صورت تولد نوزاد باید حق شارژ اضافه‌تر پرداخت شود؟
در بعضی از مجتمع‌های آپارتمانی مبلغ شارژ بر اساس تعداد ساکنان هر واحد مشخص می‌شود. در این صورت این سؤال همیشه مطرح است که آیا بعد از تولد نوزاد نیز باید برای او مبلغ اضافی در نظر گرفت؟ به طور کلی می‌توان گفت که این موضوع بسته به نظر هیئت مدیره و توافق فی ما بین دارد؛ اما از آنجایی که با ورود نوزاد هزینه‌های مربوط به او مانند آب، برق و… نیز افزایش می‌یابد، افزایش پرداخت حق شارژ و هزینه‌های مشترک ساختمان امری غیرمنطقی به نظر نمی‌رسد.
بعنوان نکته‌ی پایانی ذکر این نکته نیز لازم است که در بعضی از مجتمع‌ها ممکن است به دلایل مختلف از قبیل کم بودن تعداد ساکنان، بالا بودن سطح فرهنگ و… شارژهای ماهیانه برای چند ماه مورد استفاده قرار نگیرند. در این صورت این مبالغ باید در صندوق مالی مجتمع ذخیره شوند و این مسئله مانع از پرداخت شارژ در ماههای بعدی نخواهد شد؛ به عبارت دیگر تمامی ساکنان بدون درنظر گرفتن موجودی صندوق، موظف هستند که در هرماه مبلغ شارژ خود را بپردازند تا در صورتی که مجمع با یک مشکل بزرگ روبرو شد، بتوان آن را به سادگی حل نمود.
